ตัวแทนถือครองที่ดินแทนตัวการกับภาษีอากร

ที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ซึ่งผู้ขายมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับกรมที่ดินเพื่อให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ตนถือครองนั้นได้โอนไปยังผู้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งแน่นอนว่าในการโอนที่ดินนั้น ผู้ขายต้องมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและภาษีอากรหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือเรียกว่า ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ และภาษีต่าง ๆ ตามที่ประมวลรัษฎากรกำหนด

ค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการโอนที่ดิน

เมื่อโอนที่ดินผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

อัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า

2. ค่าอากรแสตมป์

อัตราร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 

กรณีผู้ขายถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี ต้องมีภาระภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า และเมื่อผู้ขายอยู่ในบังคับภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการโอนขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้ขายจะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ตาม 2. 

กรณีผู้ขายถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ผู้ขายจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่มีหน้าที่ต้องชำระอากรแสตมป์

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เงินได้จากการขายที่ดิน เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร และอยู่ในบังคับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) หรือ (6) แห่งประมวลรัษฎากร

การยกเว้นภาษี : กรณีตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แทนตัวการ

อย่างไรก็ดี ในการโอนที่ดินด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบางกรณี ผู้โอนหรือผู้ขายอาจได้รับยกเว้นภาษีอากรตามกฎหมาย หรือตามข้อ 10 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543ฯ ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2543 โดยกรณีน่าสนใจและควรนำมาศึกษา ได้แก่ กรณีตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แทนตัวการ ตามข้อ 10 (11) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543ฯ ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2543

1. การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินถือเป็น “การขาย” ตามประมวลรัษฎากร

มาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร หมวด 5 ภาษีเงินได้ นิยามคำว่า “ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่...

มาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร หมวด 5 ภาษีธุรกิจเฉพาะ นิยามคำว่า “ขาย” หมายความรวมถึง สัญญาจะขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ ให้เช่าซื้อ หรือจำหน่ายจ่ายโอน ไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่

บทนิยามทั้งสองดังกล่าว มีความหมายกว้างกว่ามาตรา 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดว่า “ซื้อขาย” หมายถึง “สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า “ผู้ขาย” โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า “ผู้ซื้อ” และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย” หากพิจารณานิยามดังกล่าว เห็นว่าการขายฝาก การแลกเปลี่ยน การให้ หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ไม่ถือเป็นการซื้อขายตามมาตรา 453 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ถือเป็นการขายตามมาตรา 39 และมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามที่กฎหมายกำหนด เช่น การขาย แลกเปลี่ยน ให้ หรือโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือกรณีต่าง ๆ ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342)ฯ พ.ศ. 2542 เป็นต้น ซึ่งกฎหมายไม่ให้ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร เป็นต้น

2. ตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนตัวการซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา

ในบางกรณี บุคคลซึ่งได้ซื้อที่ดินจากบุคคลอื่นอาจเป็นตัวแทนในการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนเจ้าของที่ดินที่แท้จริงไปพลางก่อนได้ โดยตัวแทนดังกล่าวจะต้องได้รับการมอบอำนาจจากตัวการให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแทนตนไปก่อน และโอนที่ดินดังกล่าวให้ตัวการในภายหลัง 

กรณีดังกล่าวมีประเด็นที่ควรนำมาพิจารณา 2 กรณี ได้แก่

2.1 การมอบอำนาจให้ตัวแทนกระทำการแทนตัวการ ต้องทำเป็นหนังสือหรือไม่ อย่างไร

การพิจารณาลักษณะของตัวแทน ต้องศึกษาลักษณะ 15 ตัวแทนแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นสำคัญ ซึ่งมาตรา 797 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดให้การตั้งตัวแทนสามารถเกิดขึ้นและสมบูรณ์เพียงแต่การแสดงเจตนาหรือทำข้อตกลงระหว่างตัวการและตัวแทนเท่านั้น โดยไม่ได้มีการกำหนดแบบแห่งสัญญาแต่อย่างใด โดยการแสดงเจตนาจึงอาจเป็นการแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายก็ได้ ดังนั้นการตั้งตัวแทนจึงอาจกระทำด้วย 

(1) วาจา

(2) แสดงออกด้วยการกระทำหรือพฤติการณ์โดยปริยายระหว่างคู่สัญญา อันทำให้เข้าใจได้ว่ามีการทำแทนตัวการ ซึ่งกรณีดังกล่าวต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี หรือ

(3) การทำหลักฐานเป็นหนังสือหรือใบมอบอำนาจ (Power of Attorney) ซึ่งเอกสารหลักฐานใบมอบอำนาจต้องกำหนดรายละเอียดต่าง ๆ ให้ชัดเจน เช่น บุคคลซึ่งเป็นตัวการและตัวแทน ขอบเขตงานที่รับมอบ รวมทั้งลงลายมือชื่อบุคคลที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน เป็นต้น ซึ่งใบมอบอำนาจควรมีรายละเอียดให้ชัดเจนเพื่อลดข้อโต้แย้งระหว่างตัวการ ตัวแทน และบุคคลภายนอก

ทั้งนี้ ใบมอบอำนาจใดซึ่งไม่ได้กระทำในรูปแบบลักษณะตราสารสัญญาตามมาตรา 104 แห่งประมวลรัษฎากร ผู้มอบอำนาจมีหน้าที่ต้องติดอากรแสตมป์ลงในใบมอบอำนาจตามลักษณะแห่งตราสาร 7. แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ด้วย โดยมีรายละเอียดสรุปได้ดังนี้

1. การมอบอำนาจให้บุคคลคนเดียวหรือหลายคนกระทำการครั้งเดียว ปิดอากรแสตมป์จำนวน 10 บาท

2. การมอบอำนาจให้บุคคลคนเดียวหรือหลายคนร่วมกันกระทำการมากกว่าครั้งเดียว ปิดอากรแสตมป์จำนวน 30 บาท

3. การมอบอำนาจให้กระทำการมากกว่าครั้งเดียว โดยให้บุคคลหลายคนต่างคนต่างกระทำกิจการแยกกันได้ คิดตามรายตัวบุคคลที่รับมอบอำนาจ ค่าอากรแสตมป์คนละ 30 บาท

เมื่อมีการทำหนังสือมอบอำนาจถูกต้องตามกฎหมายแล้ว การกระทำใด ๆ ที่ตัวแทนได้ทำไปภายในขอบอำนาจตัวการ ย่อมมีความผูกพันต่อบุคคลภายนอกในกิจการนั้น แต่หากตัวแทนได้กระทำการนอกเหนือขอบเขตอำนาจ ย่อมไม่ผูกพันตัวการ เว้นแต่ตัวการจะให้สัตยาบันแก่การนั้นตามมาตรา 823 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

2.2. ตัวแทนมีภาระภาษีในการโอนที่ดินให้ตัวการหรือไม่ 

1) ตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนตัวการซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา

บางกรณี บุคคลอาจซื้อที่ดินและถือครองที่ดินแทนบุคคลอื่นซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง ตัวอย่างเช่น นาย ก. ตกลงซื้อที่ดินจากนาย ข. โดยนาย ก. มีเจตนาถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนนาย ป. เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ต่อมานาย ข. ตกลงจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินให้นาย ป. โดยนาย ข. อ้างว่า นาย ข. ถือครองที่ดินแทนนาย ป. เท่านั้น กรณีดังกล่าว เจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภท “โอนให้ตัวการ” ก็ต่อเมื่อนาย ข. ได้พิสูจน์ให้เจ้าพนักงานที่ดินเชื่อได้ว่า นาย ข. ผู้โอน เป็นตัวแทนของนาย ป. ผู้รับโอน ซึ่งเป็นตัวการจริง มิได้มีการกระทำเพื่อเจตนาหลีกเลี่ยงภาษีอากร 

ประเด็นเกี่ยวกับภาษีอากร จากตัวอย่างข้างต้นมีคำถามว่า กรณีนาย ข. ตัวแทน โอนที่ดินให้นาย ป. ตัวการ ณ สำนักงานที่ดิน ไม่ว่าการโอนนั้นจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่ ถือว่านาย ข. ขายที่ดินให้นาย ป. หรือไม่ และต้องมีภาระภาษีหรือไม่

หากพิจารณานิยามความหมายคำว่า “ขาย” ตามมาตรา 39 และมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร ข้างต้น เห็นว่าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน เข้าลักษณะเป็นการขายตามประมวลรัษฎากร อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ

อย่างไรก็ดี กรณีตามตัวอย่าง นาย ข. ตัวแทนตกลงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนนาย ป. ตัวการ ต่อมานาย ข. ได้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นให้นาย ป. ตัวการ กรณีดังกล่าวไม่เข้าลักษณะเป็นการขาย หากหลักฐานปรากฏชัดแจ้งว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นตัวแทนซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนตัวการซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง เงินได้ที่เกิดจากการขายที่ดินย่อมไม่ใช่เงินได้ของนาย ข. ตัวแทนซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนนาย ป. ตัวการ นาย ข. ตัวแทนจึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 39 และมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด สำหรับเงินได้ค่าที่ดินดังกล่าวถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร นาย ป. ตัวการซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงเป็นเจ้าของเงินได้พึงประเมินหรือเจ้าของรายได้ แล้วแต่กรณี จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว และเป็นผู้มีหน้าที่จะต้องนำเงินได้หรือรายได้ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ต่อไป[1]

ประเด็นอากรแสตมป์ หากมีการโอนที่ดินโดยไม่มีประโยชน์หรือค่าตอบแทนใด ๆ บันทึกหรือหนังสือใด ๆ ที่ผู้รับโอนได้ออกเพื่อเป็นหลักฐานแสดงว่าได้รับโอนที่ดิน บันทึกหรือหนังสือดังกล่าวเข้าลักษณะเป็น “ใบรับ” ตามมาตรา 103 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ผู้ออกใบรับมีหน้าที่ต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ตามมาตรา 104 แห่งประมวลรัษฎากร และตามลักษณะแห่งตราสาร 28. (ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ อย่างไรก็ดี หากข้อเท็จจริงปรากฏหลักฐานชัดแจ้งว่าการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงชื่อทางทะเบียนระหว่างตัวแทนและตัวการเท่านั้น โดยไม่ได้เป็นการจดทะเบียนโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับที่ดิน กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร 28. (ข) แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด

2) ตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนตัวการซึ่งเป็นนิติบุคคล

ตัวการที่เป็นนิติบุคคลจะต้องมีสภาพเป็นนิติบุคคลโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้วในขณะที่ตัวแทนถือทรัพย์สินแทนตัวการ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ขณะที่ตัวแทนอ้างว่าได้ทรัพย์สินมาเพื่อถือไว้แทนตัวการนั้น ตัวการจะต้องมีสภาพเป็นนิติบุคคลอยู่แล้ว เว้นแต่นิติบุคคลประเภทบริษัทจํากัดซึ่งมีกฎหมายบัญญัติรับรองไว้เป็นพิเศษแม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล กฎหมายให้อํานาจผู้เริ่มก่อการให้เข้าทําสัญญาในนามตนเองหรือในนามของบริษัทอันเนื่องในกิจการของบริษัทได้ กรณีบริษัทจํากัดจึงจดทะเบียนประเภทโอนให้ตัวการได้ แม้ขณะที่ตัวแทนได้ทรัพย์สินนั้นมาบริษัทยังไม่มีสภาพเป็นนิติบุคคลก็ตาม[2]

ประเด็นน่าสนใจเพิ่มเติมจากข้างต้นคือ ผู้ได้รับมอบหมายจากผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทจะสามารถซื้อและถือที่ดินแทนบริษัทได้หรือไม่ และมีผลผูกพันบริษัทหรือไม่ กรณีดังกล่าว กฎหมายยอมรับว่าฐานะความเป็นผู้เริ่มก่อการได้มีมาก่อนที่จะลงลายมือชื่อในหนังสือบริคณห์สนธิและนําหนังสือบริคณห์สนธินั้นไปขอจดทะเบียน และการที่ที่ประชุมตั้งบริษัทอาจให้สัตยาบันแก่บรรดาสัญญาซึ่งผู้เริ่มก่อการได้ทําไว้ และค่าใช้จ่ายซึ่งผู้เริ่มก่อการต้องออกไปในการเริ่มก่อบริษัทตามมาตรา 1108 (2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อันจะมีผลทําให้สัญญาและค่าใช้จ่ายดังกล่าวผูกพันบริษัท ซึ่งก็คือการที่ผู้เริ่มก่อการตกลงเข้ากันเพื่อกระทํากิจการร่วมกันตามมาตรา 1012 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว ผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทจึงมีฐานะเป็นผู้เริ่มก่อการตามกฎหมายตั้งแต่ได้ตกลงกันเพื่อกระทํากิจการร่วมกันตั้งบริษัทแล้ว ดังนั้นผู้ได้รับมอบหมายจากผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัทได้ซื้อที่ดินไว้แทนบริษัทก่อนที่ผู้เริ่มก่อการจะลงลายมือชื่อในหนังสือบริคณห์สนธิ แต่ก็ได้ซื้อหลังจากผู้เริ่มก่อการได้ประชุมกันเพื่อตั้งบริษัท การซื้อที่ดินของผู้ที่ได้รับมอบหมายจากบรรดาผู้เริ่มก่อการจึงเป็นการกระทําในฐานะผู้เริ่มก่อการกระทําการแทนบริษัทที่จะได้จัดตั้งขึ้นในภายหลัง และต่อมาบริษัทได้ให้สัตยาบันแก่การซื้อที่ดินแปลงนี้แล้ว การซื้อที่ดินของผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้เริ่มก่อการจึงผูกพันบริษัท[3]

ประเด็นภาษีอากร การพิจารณากรณีตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนตัวการซึ่งเป็นนิติบุคคลจะมีลักษณะเหมือนกรณีตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนตัวการซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา เช่น บริษัท ท. ได้รับการส่งเสริมการลงทุน โดยที่ประชุมผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัท ท. ได้มีมติให้นาย ร. ซึ่งเป็นหนึ่งในคณะผู้เริ่มก่อการตั้งบริษัท ท.เป็นตัวแทนซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขายไว้แทนบริษัท ท. จนกว่าบริษัท ท. มีความพร้อมจะรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย ต่อมาบริษัท ท. ซื้อที่ดินจำนวน 2 แปลง โดยให้นาย ร. เป็นตัวแทนบริษัท ท. ทำสัญญาซื้อขายที่ดินและมีข้อตกลงในสัญญาซื้อขายว่า “ซื้อไว้เพื่อในฐานะตัวแทนบริษัท ท. ซึ่งอยู่ระหว่างขออนุญาตจดทะเบียนตั้งบริษัท” และบริษัท ท. ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วเสร็จ และมีความประสงค์จะขอจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากตัวแทนมาเป็นของตัวการ กรณีดังกล่าว เนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดินที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ระบุว่า “ซื้อไว้เพื่อในฐานะตัวแทนบริษัท ท. ซึ่งอยู่ระหว่างขออนุญาตตั้งบริษัท” ดังนั้นนาย ร. จึงเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนบริษัท ท. ถ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมรับจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับไปเป็นชื่อของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แท้จริง ก็ไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร และภาษีอากรอื่นตามประมวลรัษฎากร[4]

สรุป

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินในฐานะตัวแทนให้แก่ตัวการ ผู้โอนจะไม่มีภาระภาษีอากรหรือไม่นั้น ย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงในแต่ละกรณีเป็นสำคัญ แต่หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า ตัวแทนมิได้เป็นตัวแทนซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้แทนตัวการ การโอนที่ดินให้ตัวการย่อมถือเป็นการขายตามมาตรา 39 และมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร และหากได้ขายที่ดินไปภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ตัวแทนซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ ไม่ต้องนำเงินได้จากการขายที่ดินดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ เนื่องจากได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว แต่ผู้มีเงินได้จะต้องแสดงรายละเอียดการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามแบบและภายในระยะเวลาที่อธิบดีกำหนด ทั้งนี้ เฉพาะกรณีผู้มีเงินได้ไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้คืนหรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

แต่หากขายที่ดินหลังจากที่ได้มาเกิน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา กรณีไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร และมีสิทธิเลือกเสียภาษีเงินได้โดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นก็ได้ ตามมาตรา 48 (4) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร

ภาษีอากรจึงเป็นสิ่งสำคัญที่ตัวการ ตัวแทน ต้องศึกษาให้ละเอียดก่อนดำเนินการใด ๆ เนื่องจากเกี่ยวกับกฎหมาย ระเบียบ ของกรมที่ดินและกรมสรรพากร

[1] ข้อ 10 (11) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 100/2543ฯ ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2543 และ กค 0702/2368 ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2551

[2] หนังสือกรมที่ดินที่ มท 0612/1/ว 6549 ลงวันที่ 30 มีนาคม 2522 

[3] หนังสือกรมที่ดินที่ มท 0710/ว 28059 ลงวันที่ 3 ธันวาคม 2534

[4] กค 0811/3877 ลงวันที่ 23 เมษายน 2540